Bijgewerkt: 26 mei 2022
Wanneer partners uit elkaar gaan, is het vaak de vraag wat er met de gezamenlijke koopwoning gaat gebeuren. Want beiden zijn vaak medeschuldenaar. De bank kan dus bij beiden aankloppen om de schuld te betalen. In de meeste gevallen wordt de woning verkocht of blijft één van beiden erin zitten en koopt de vertrekkende ex-partner uit.
Hiermee lijkt alles opgelost, maar soms blijkt de ex-partner evengoed nog eigenaar/ medeschuldenaar te zijn. Dit kan problemen in de toekomst geven. Je wil immers van je ex-partner af en alleen (of samen met de nieuwe partner) doorgaan met de koopwoning. Hoe krijg je de ex-partner van de hypotheekakte wanneer de bank niet mee wil werken? Dit blijkt moeilijker dan gedacht.
Het probleem: de koopwoning
Het is een probleem dat steeds meer voorkomt: partners gaan uit elkaar terwijl ze samen een koopwoning bezitten. Vervolgens wil één van de (ex)partners de woning overnemen of blijft hierin wonen, terwijl de vertrekkende partner van de koopwoning af wil. Maar de bank (hypotheekverstrekker) werkt niet mee: de ex-partner blijft op de hypotheekakte staan en is daarmee nog steeds half eigenaar en half schuldenaar.
Naar de leukste woonaccessoires
Ex-partner uitkopen
Situatie: ex-partner staat nog steeds op de hypotheekakte. Hoe zit dat met hypotheek en ex partner uitkopen? Wanneer de woning onderwaarde of overwaarde heeft, moet de ex-partner uitgekocht worden. Hierbij wordt gekeken naar het voordeel of het nadeel dat de ander heeft. Beiden partners zijn namelijk schuldenaar, dit wil zeggen dat ze ieder voor 50% verantwoordelijk zijn voor de schuld. Want waar er twee eigenaar zijn, hebben er ook twee een hypotheekschuld.
Soms is deze verdeling anders, dit kan door de partners zelf zo geregeld zijn. Ook bestaat er de constructie wel schuldenaar maar geen eigenaar. In dit geval moet de ex-partner ook uitgekocht worden, ondanks dat deze geen eigenaar is.
Onderwaarde of overwaarde van de woning
De waarde van de woning wordt bepaald middels een taxatie. Deze wordt uitgevoerd op het moment dat de partners besluiten uit elkaar te gaan, en één van de partners blijft in de woning zitten. Bij overwaarde van de woning zal de blijvende partner de vertrekkende moeten uitkopen. Bij onderwaarde zal de vertrekkende partner de blijvende moeten uitkopen.
Voorbeeld: Piet en Maria gaan uit elkaar. Ze zijn beiden 50% eigenaar -en schuldenaar van de woning. Piet blijft in de woning zitten, Maria verhuist. Ze laten de woning taxeren. Deze heeft een waarde van 200.000 euro. De resterende hypotheekschuld bedraagt 150.000 euro. Er is dus sprake van een overwaarde van 50.000 euro. Deze moet naar ratio verdeeld worden. Piet moet aan Maria 25.000 euro geven.
Hypotheekakte aanpassen
Met alleen uitkopen ben je er nog niet. Bij de notaris moet de hypotheekakte aangepast worden. Hiervoor moet de bank toestemming geven. De hypotheek moet alleen op naam van de blijvende persoon komen te staan. De vertrekkende partner moet van de hypotheekakte af. Dit heet ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid.
Is het nodig om Soms moet de hypotheek aan te passen, te verhogen of over te stappen op een andere leenvorm. De bank of hypotheekadviseur kan hierbij adviseren.
Bank geeft geen toestemming
Je komt het steeds vaker tegen: de bank geeft geen toestemming om de vertrekkende partner van de hypotheekakte te halen. Vaak is dit het geval wanneer de zittenblijver niet voldoende financiële middelen heeft om de hypotheeklasten alleen te kunnen dragen. Het loon kan ontoereikend zijn, de rente staat op dat moment te hoog, er is geen eigen geld aanwezig of om welke andere reden dan ook.
Het probleem is dat de ex-partner nog steeds medeschuldenaar van de woning blijft. En daarmee ook eigenaar, want er kan geen notariële overeenkomst gesloten worden.
De ex is uitgekocht maar is nog steeds eigenaar, wat nu?
Soms maak je onderling de afspraak om de woning te laten taxeren en de ex-partner uit te kopen. Dit kunnen jullie bij een advocaat vast laten leggen. Vaak gebeurt het gelijktijdig met het ontbinden van een samenlevingscontract. Soms wordt dit vastgelegd in de afspraken die tijdens een echtscheiding gemaakt worden. Maar hoewel de ex-partner dan op papier is uitgekocht, is deze nog steeds eigenaar en/of medeschuldenaar zolang de ex-partner nog op de hypotheekakte staat.
De beste methode is om naar de bank te stappen en te vragen om ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid. Bij voldoende inkomen is dit vaak wel mogelijk. Maar voor velen beginnen de problemen hier al, want door nieuwe wetten en regels, vooral vanaf het jaar 2013, wordt het steeds moeilijker om een hypotheek op één inkomen te dragen. Het gevolg: de ex-partner staat nog steeds op de hypotheekakte.
Ex partner en koopwoning: verkoop
Een andere optie is verkoop van de woning. Een bittere pil voor degene die erin wou blijven wonen. De opbrengst verdelen jullie na verkoop, wel na aftrek van de hypotheekschuld. Een eventuele restschuld moeten jullie ook verdelen.
Het vervelende aan deze situatie is dat de bank bij twee schuldenaren kan aankloppen. Wanneer de één geen inkomen heeft of zelfs in de schuldsanering zit, zal de bank bij de andere schuldenaar aan gaan kloppen. Deze kan de schuld dan wel weer verhalen op de ex-partner, maar in de praktijk loopt dit vaak moeilijk.
Heeft de zittenblijver een nieuwe partner, dan kan bekeken worden of de nieuwe partner schuldenaar en eigenaar wordt. Vooral wanneer deze nieuwe partner eigen geld of inkomen heeft, is de kans groot dat dit gaat werken. De ex-partner kan hiermee ontslagen worden uit de hoofdelijk aansprakelijkheid.
Bekijk boek ‘hypotheek aflossen’
Ex partner weigert verkoop woning
Soms zijn geen van bovenstaande opties mogelijk. De restschuld zou bij verkoop te groot worden, er is geen sprake van een nieuwe partner (of deze wil dit niet) en er is niet voldoende inkomen om de hypotheek op één naam te zetten. Er rest dan niets anders dan duidelijke afspraken te maken met de ex-partner.
Wie betaalt wat? Vaak is het zo dat de zittenblijver de hypotheeklasten volledig op zich neemt. Deze heeft immers ook woongenot. De betaalde hypotheekrente kan deze persoon ook aftrekken van de belastingdienst. Wanneer een deel van de hypotheek is afbetaald, waardoor de gehele last lager wordt, is het vaak wel mogelijk de hypotheek alsnog op één naam te zetten.
Ex partner weigert verkoop van de woning? Je kunt de ex dwingen om mee te werken. Dit kan via de rechtbank.
BesteTop5.nl test en beoordeelt producten, diensten en bedrijven. Jouw product/dienst of bedrijf laten beoordelen, of onder de aandacht brengen bij een groot publiek? Neem voor de mogelijkheden contact op.